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                                                                                                                  手機:13853900367
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                                                                                                                  1598336780
                                                                                                                  [email protected]
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                                                                                                                  作者:佚名 日期:2012年03月29日 來源:本站原創 瀏覽:

                                                                                                                      產權交易有許多方式,常見的有協議轉讓、競價交易(拍賣)、企業兼并重組、掛牌交易等方式,這里重點討論產權交易中拍賣操作方式。


                                                                                                                      一、產權交易機構的拍賣資質問題
                                                                                                                    根據199711實施的《拍賣法》及有關文件的規定,不具有拍賣資質的企業不得從事拍賣業務,為了開展產權拍賣業務,產權交易機構應首先取得相應的拍賣資質或者設立專門拍賣企業。對于設立拍賣企業有以下兩方面的要求:
                                                                                                                    1、拍賣企業設立區域性要求。《拍賣法》第十一條規定:"拍賣企業可以在設區的市設立,設立拍賣企業必須經所在地的省、直轄區、直轄市人民政府負責管理拍賣業的部門審核許可,并向工商行政管理部門申請登記、領取營業執照"。這里表明只有地級市以上的城市才許可設立拍賣企業,從事產權拍賣業務,原縣級城市設立的拍賣企業屬于清理整頓范圍。
                                                                                                                    2、拍賣企業的行為能力和業務水平。《拍賣法》第十二條規定:"設立拍賣企業,應當具備下列條件:                   

                                                                                                                     (1)有一百萬元人民幣以上的注冊資本;
                                                                                                                    2)有自己的名稱,組織機構、住所和章程;
                                                                                                                   
                                                                                                                   3)有與從事拍賣業務相適應的拍賣師和其他工作人員;
                                                                                                                    4)有符合本法和其他有關法律規定的拍賣業務規則;
                                                                                                                    5)有公安機關頒發的特種行業許可證;
                                                                                                                    6)符合國務院有關拍賣業發展的規定;
                                                                                                                    7)法律、行政法規規定的其他條件。"
                                                                                                                    《拍賣法》第十四條規定:"拍賣活動應當由拍賣師主持。"
                                                                                                                     以上條款規定了拍賣企業設立的條件,不符合上述條件的拍賣企業不能從事產權拍賣業務。同時表明,拍賣企業也要具備有因工作失誤或其它原因造成對委托人、競買人損害時,有承擔相應的法律責任與經濟賠償能力。而拍賣師是經國家有關部門考核確認的專業人員,它代表了整個拍賣企業的業務水平和承擔法律責任的能力。
                                                                                                                    
                                                                                                                      二、資產的權屬問題
                                                                                                                    
                                                                                                                  調查委托拍賣產權的權屬是產權交易前期準備工作的基本點,對一個連產權權屬都不明確的資產,很難想象如何進行成功的產權拍賣。
                                                                                                                      委托方對委托資產權屬問題一般是清楚的,但有些資產因其本身權屬錯綜復雜,很難一時搞清,特別是在房地產方面更為明顯,這些資產在過戶時,往往牽涉到土地的性質是劃撥土地,還是出讓土地,如是以優惠價出讓的土地,在產權拍賣后是否要補足優惠出讓部分的金額;房產證和土地證是否齊全;房產契稅、房產交易手續費、土地出讓金等如何交納和是否交納;資產是否存在抵押,抵押期是否到期,是否存在重復抵押以及是否被法院查封等等問題。在產權拍賣前,必須事前全部搞清它們之間各種關系,這些問題都關系到資產是否可以拍賣和以多少價格拍賣。同時,協助委托方搞清產權的權屬,提出合理的拍賣保留價,提高交易成功率,也是體現一家產權交易企業業務水平的地方。
                                                                                                                    
                                                                                                                      三、拍賣方式的選擇
                                                                                                                    拍賣方式可以分為無估價拍賣和估價拍賣,有估價拍賣分為增價拍賣和減價拍賣。無估價拍賣是拍賣人不設定起拍價,由競買人自由報價,最終由價高者取得拍賣物。與無估價拍賣相對應的是估價拍賣,即在拍賣前將拍賣的標的物確定一個比較合理的起拍價,然后在拍賣時公布起拍價,競買人根據起拍價在拍賣時相互競爭,最后由出價最高者取得拍賣物。目前,產權交易中常采用的方法是估價拍賣。
                                                                                                                    
                                                                                                                      四、估價拍賣時保留價的確定
                                                                                                                    在進行估價拍賣時,確定拍賣的保留價,是整個拍賣過程中一個很重要的環節,它往往關系到拍賣的成功與否,這里就涉及如何確定拍賣保留價的問題。
                                                                                                                    (一)評估價、拍賣保留價和起拍價的關系。確定拍賣保留價,應先明確評估價、拍賣保留價和起拍價的含意和相互關系。

                                                                                                                      《拍賣法》第二十八條規定:"拍賣國有資產,依照法律或者按照國務院規定需要評估的,應當經依法設立的評估機構評估,并根據評估結果確定拍賣標的保留價"。這確定了評估價在制定拍賣保留價時的法律地位。《拍賣法》第五十條規定:"拍賣標的無保留價的,拍賣師應當在拍賣前予以說明""拍賣標的有保留價的,競買人的最高應價未達到保留價時,該應價不發生效力,拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣。"這表明拍賣保留價,是指委托人確定的拍賣標的最低價。起拍價是為了提高拍賣標的成交率,根據拍賣保留價而制定的參考價,在拍賣開始時要公布。
                                                                                                                      這三者的關系是,評估價是基礎,保留價是權益,起拍價是手段。在委托拍賣時,應合理地確定它們之間的相互關系。實踐中,評估價、保留價、起拍價和成交價之間是相關相成的。
                                                                                                                    (二)評估價不宜作為保留價。委托方總期望自己的資產能賣個好價,但實際運作過程中,單純地將拍賣資產以評估價或下調一定幅度作為交易底價是缺乏可操作性。從理論上講,評估價是按法定或公允的標準和程序對資產估算的價值。由于其評估方法自身的制約,及同一資產出于不同的評估目的,產生評估結果是有相當大的差距的,如采用重置價格法與采用清算價格法產生的評估結果就完全不同。同時,評估價不可能準確反映資產的供求關系,也就不可能準確反映市場對資產的接受價格,即使能準確反映市場價格,也是一個靜態的,時點的價格,而評估到交易有一個過程,市場又瞬息萬變。同時評估價也不可能體現交易本身的各種具體情況,特別是用重置價格法評估的資產,往往是高于接收方的心理預期。受經濟環境,供求關系影響,當前絕大多數資產的成交價遠遠背離評估價。對此,以評估價或下調一定幅度作為拍賣保留價,往往不能成交,評估價不宜簡單地作為拍賣保留價。
                                                                                                                    (三)拍賣保留價與成交價沒有必然的聯系。有許多委托人存在一種誤解,認為保留價定得越高,成交價也就越高。其實,產權交易說到底是一個市場行為,產權的成交價如何,最終由市場來確定,由產權自身的價值和供求關系確定。影響成交價因素,是資產的質量如何、是否適合市場的需求,是意向購買人多少、出讓時機、市場大環境如何等等,而非拍賣保留價定得高低,而且大多保留價是保密的,客戶并不知曉,故拍賣保留價高低與成交價并沒有必然的聯系。但是,確定合理的拍賣保留價可以大大提高交易的成交率。
                                                                                                                    
                                                                                                                      五、拍賣的實際操作和注意事項
                                                                                                                    
                                                                                                                  前面分析的是拍賣操作過程前期準備工作中應注意的問題,下面介紹一下拍賣操作的實施過程:
                                                                                                                     (一)拍賣委托:產權交易機構首先要與委托方簽訂《拍賣委托合同》,合同的內容包括:
                                                                                                                      1、委托人、拍賣人的姓名或者名稱、住所;
                                                                                                                      2、拍賣標的名稱、規格、數量、質量等;
                                                                                                                      3、委托人提出的保留價是否保密;
                                                                                                                      4、拍賣方式是增價拍賣、減價拍賣還是投標拍賣;
                                                                                                                      5、拍賣時間、地點;
                                                                                                                      6、拍賣標的交付方式或者轉移的時間、方式;
                                                                                                                      7、傭金及支付的方式、期限;
                                                                                                                      8、價款的支付方式、期限;
                                                                                                                      9、違約責任;
                                                                                                                      10、雙方約定的其它事項。
                                                                                                                     注意事項:委托合同的內容是在大量前期工作的基礎上確定的,有了充分的前期準備工作,是成功拍賣的保證,一旦將合同定下就不要輕易地改動,否則,會給拍賣工作造成波動。
                                                                                                                    (二)拍賣合同簽訂后,將由產權交易機構發布《拍賣公告》,拍賣公告包含以下內容:
                                                                                                                      1、拍賣的時間、地點;
                                                                                                                      2、拍賣標的;
                                                                                                                      3、拍賣標的展示時間、地點;
                                                                                                                      4、參于競買應當辦理的手續;
                                                                                                                      5、需要公告的其他事項。
                                                                                                                     注意事項:產權交易機構應事前根據拍賣產權的性質、地點要求與委托人商定在哪些地區、哪些媒體(報紙、電視、電臺)上刊載公告,并向重點有意向企業單獨寄送《拍賣公告》。
                                                                                                                     (三)辦理報名手續。注意事項:在辦理拍賣報名時,應嚴格按拍賣公告規定的時間,執行報名截止期,以防競買人對此提出異議,為了防止串標,在條件許可的情況下盡量將報名時間定在拍賣會舉行的前一刻。
                                                                                                                     (四)舉行拍賣會。注意事項:在拍賣會舉行時,委托人盡可能在場,一方面對拍賣過程有一個明確了解,及時簽訂《拍賣成交合同》,更重要的是使委托方對整個拍賣過程有個充分的了解,及時處理一些意外情況。
                                                                                                                     (五)成交付款。注意事項:1、拍賣成交后,產權交易機構應嚴格按成交合同要求執行拍賣成交款入帳和有關合同條款執行情況,及時處理可能產生的情況。2、在買受人交清成交款后,產權交易機構要及時將拍賣標的物移交,協助辦理產權證書的交接工作。
                                                                                                                    

                                                                                                                      六、拍賣過程中非正常事項的處理
                                                                                                                    
                                                                                                                  拍賣中非正常事項主要有這幾種情況

                                                                                                                      (一)拍賣報名時,無人參加或競買人不夠法定人數。這里要分析為何無人參加的原因,很可能是市場宣傳沒有做好,造成競買人不足的。對此,拍賣人均應向委托人寫出情況報告,終止拍賣或再行拍賣。
                                                                                                                     (二)應叫價未到保留價。一般往往是保留價過高或資產質量太差,這時應根據實際情況決定撤拍或者終止拍賣。終止拍賣由拍賣人向委托人出具終止拍賣書。拍賣合理支出費用,由委托人支付。
                                                                                                                     (三)買受人違約不付成交款或不付全款。這是違反《經濟合同法》和《拍賣法》,原買受人應依法要承擔違約責任。《拍賣法》第三十九條規定:"即買受人應當按照約定支付拍賣標的的價款,未按照約定支付價款的,應當承擔違約責任,或者由拍賣人征得委托人的同意,將拍賣標的再行拍賣。拍賣標的再行拍賣的,原買受人應當支付第一次拍賣中本人及委托人應當支付的傭金。再行拍賣的價款低于原拍賣價款的,原買受人應當補足差額。"
                                                                                                                     (四)買受人違法串標。這是拍賣過程中比較難處理的問題。對于在拍賣過程中出現串標的違法行為的定性和處置方法,目前,國內有四個法律文件,它們分別是《民法》第四條、第五十八條,《拍賣法》第三十六條、第六十五條,《新刑法》第二百二十三條,《不正當競爭法》第十五條、第二十七條,這些法律條款內容可以歸結為以下幾點內容:
                                                                                                                     1、由于投標人相互串通投標或者投標人與招標人相互串通投標,抬高標價或者壓低標價的,屬于違法行為,投標無效。
                                                                                                                     2、根據對拍賣人和第三者造成的損害大小,予以不同的處罰,最高的可處三年以下有期徒刑,最低的可處以成交價的10%1萬元人民幣的罰款。
                                                                                                                     3、根據給拍賣人和委托人造成損害的大小和行為情節的輕重程度,分別由法院(公安)或工商行政部門處理。
                                                                                                                     遇到這些情況,產權交易機構應及時移交工商或公安部門處理。

                                                                                                                   
                                                                                                                  網站首頁 | 關于我們 | 新聞資訊 | 最新公告 | 拍品展示 | 榮譽資質 | 拍賣常識 | 收藏本站 | 聯系我們
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